Na odstránenie havarijného stavu spoločných častí a spoločných zariadení domu slúži z pohľadu správcu tzv. havarijná služba.
Za havarijný stav sa pokladá situácia, keď je náhle narušené riadne užívanie bytu alebo nebytového priestoru a zároveň je ohrozená bezpečnosť bývania v bytovom dome.
Pôvodcom havarijných stavov v bytovom dome môžu byť najmä nasledovné skutočnosti: živelné udalosti, vytápanie bytov a spoločných priestorov z hlavných rozvodov SV, TV, ÚK a striech, únik plynu, stav výťahu ohrozujúci bezpečnosť prepravovaných osôb, skrat v elektrickom vedení bytového domu, prerušenie dodávky elektrickej energie, plynu, studenej vody, ÚK z dôvodu poruchy hlavných rozvodov zdravotechniky a elektroinštalácie, poškodenie alebo upchanie kanalizačnej prípojky a pod.
Odstránenie havarijného stavu pozostáva:
– z „primárneho zásahu“, ktorého úlohou je predovšetkým zamedziť vzniku škôd na majetku vlastníkov vo väčšom rozsahu ako je nevyhnutné, resp. zabrániť ohrozeniu bezpečnosti bývania a osôb.
Činnosť na zabezpečenie odstránenia havárií mimo času pracovnej doby zabezpečuje pohotovostná služba, ktorá je v prípade havárie povinná vykonať predovšetkým prvý nutný zásah na ochranu životov, zdravia a majetku vlastníkov bytov a nebytových priestorov v postihnutom bytovom dome.
„Primárny zásah“ (v prípade havárie) je zásah pohotovostnej služby, pri ktorom sa nemusí úplne odstrániť porucha, iba sa zamedzí narastaniu rozsahu prípadnej škody na majetku vlastníkov, resp. zabráni ohrozovaniu bezpečnosti bývania.
Primárny zásah sa vzťahuje na zamedzenie vzniku väčšieho rozsahu škôd najmä pri:
- a) živelnej udalosti (víchrica, povodeň, požiar, zemetrasenie),
- b) výpadku elektrickej energie alebo poškodení elektrických rozvodov v dome,
- c) poruche hlavných rozvodov teplej a studenej vody a rozvodov ÚK, vykurovacích telies a ich súčastí,
- d) poruche alebo upchatí kanalizačnej prípojky a kanalizačných zvodov,
- e) poruche regulátora tlaku plynu a úniku plynu v byte alebo v spoločných priestoroch bytového domu,
- f) zatekaní zo strechy a dažďových zvodov,
- g) vzniku iných nepredvídateľných udalostí,
- h) zaseknutí osôb vo výťahu (táto situácia sa rieši okamžitým zásahom, ktorý trvá až do konečného vyslobodenia postihnutých osôb). Pre tento účel si bytové domy platia tzv. „24 hodinovú pohotovosť v oblasti výťahov“. Zasahujúci technik, pokiaľ výťah po vyslobodení osôb nevykazuje žiadnu technickú poruchu výťah vráti do prevádzkyschopného stavu. Pokiaľ však výťah po vyslobodení osôb vykazuje prevádzkovú poruchu, zasahujúci technik výťah odstaví a porucha sa odstráni v rámci „sekundárneho zásahu“.
– zo „sekundárneho zásahu“, ktorým je zásah zásadného charakteru, nasleduje po primárnom zásahu a je nevyhnutný pre definitívne odstránenie porúch a havárií, ktoré sú vyšpecifikované v bodoch a) až h).
Sekundárny a zásadný zásah sa vykoná podľa možnosti v čo najkratšom možnom čase po realizácii prvého zásahu s cieľom odstrániť haváriu a zabezpečiť znovu obnovenie funkčnosti postihnutého zariadenia.
Je potrebné si uvedomiť, že nie je v silách žiadneho správcu zabezpečiť v oblasti odstraňovania porúch a havárií takú službu, ktorá by dokázala zabezpečiť odstránenie vzniku nepredvídaných udalostí ihneď.
V nasledovnom uvádzame niekoľko príkladov, prečo nie je možné komplexnú službu v oblasti porúch a havárií v bytových domoch zabezpečiť okamžite a definitívne v rámci „primárneho zásahu“:
1/ Pri nahlásení porúch, resp. havárií v bytovom dome nie je spravidla známy celkový rozsah a charakter nepredvídanej udalosti.
2/ Zasahujúcemu nie je vo väčšine prípadov pred zásahom úplne jasné, čo všetko je potrebné (aký materiál, resp. súčiastky) na odstránenie nepredvídanej udalosti.
3/ Konkrétna potreba materiálu na odstránenie poruchy, resp. havárie je známa až po obhliadke miesta vzniku nepredvídanej udalosti.
4/ V Prievidzi a ani v iných mestách a obciach okresu, kde sa nachádzajú bytové domy v správe OSBD Prievidza neexistuje firma, ktorá by sa zaoberala primárnym, komplexným a predovšetkým okamžitým a definitívnym odstraňovaním porúch a havárií v bytových domoch v režime 24/7 (dvadsaťštyri hodín denne, sedem dní v týždni).
5/ Hlavnou príčinou tohto stavu je ekonomická, materiálna a personálna náročnosť takéhoto druhu podnikania. Firma, ktorá by chcela takýto pruh podnikania prevádzkovať, by musela mať obrovské množstvo skladových zásob materiálu rôzneho druhu a musela by zamestnávať veľké množstvo odborníkov z rôznych oblastí remeselných činností. Naviac poruchy a havárie sa nestávajú denne čo znamená, že nie je reálne možné, aby si firma, podnikajúca v tomto segmente, vedela nastaviť podnikateľský plán a to ani čo sa týka denných prác a ani finančných tokov z takejto činnosti vyplývajúcich.
Podmienky úhrady zásahov pri odstraňovaní porúch a havárií v bytovom dome:
1/ Odstraňovanie nepredvídateľných situácií vzniknutých na zariadení bytu, resp. príslušenstve k nemu sa vykonáva na náklady vlastníka bytu, ktorý je nepredvídateľnou situáciou postihnutý.
2/ Odstraňovanie nepredvídateľných situácií vzniknutých na spoločných zariadeniach, resp. v spoločných priestoroch bytového domu sú hradené z prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv bytového domu.
3/ V prípade vzniku bežných porúch na spoločných zariadeniach, resp. v spoločných častiach bytového domu, potvrdzuje možnosť úhrady svojím podpisom riadne zvolený zástupca vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome.
4/ V prípade vzniku havárie sú dve možnosti:
– možnosť úhrady potvrdí svojím podpisom riadne zvolený zástupca vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome,
– správca pri úhrade nákladov na odstránenie havárie postupuje v súlade s § 9, ods. 4, Zákona 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. V takomto prípade nie je na použitie prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv bytového domu potrebný súhlas vlastníkov bytov a nebytových priestorov bytového domu a ani podpis riadne zvoleného zástupcu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome.